بازار مسکن در جهت تناقض - سهندبلاگ

به گزارش خبرنگاران، رشد حدود 200 درصدی قیمت مسکن شهر تهران طی دو سال اخیر در شرایطی منجر به خروج اجباری متقاضیان واقعی از بازار شده که رصد بازار نشان می دهد عرضه در هیچ یک از دامنه های قیمتی، متراژی و منطقه ای با تقاضا همخوانی ندارد. آبان ماه 1398 واحدهای کمتر از80 متر مربع 57 درصد از معاملات را به خود اختصاص داد؛ در حالی که حدود 70 درصد فایل های موجود در دفاتر املاک را واحدهای بالای 80 متر مربع تشکیل می دهد.

در دامنه قیمت هر متر مربع نیز معاملات واقعی در محدوده 6 تا 15میلیون تومان به میزان 67 درصد اجرا شده است. این در حالی است که بیش از 70 درصد فایل ها در بازار به واحدهای دارای قیمت بیش از 15 میلیون تومان اختصاص دارد.

توزیع فراوانی برحسب ارزش هر واحد مسکونی نیز از وجود نوعی تناقض حکایت دارد. آپارتمان های دارای ارزش کلی 900 میلیون تومان در آبان ماه 1398 بالغ بر 53 درصد از معاملات را شامل شد. گشتی در فایل های آماده فروش حاکی از آن است که بیش از 80 درصد بازار عرضه را آپارتمان های دارای قیمت بیش از 900 میلیون تومان در بر گرفته است.

از سوی دیگر کانون منطقه ای تقاضا به ترتیب در 10 منطقه ی5 ، 2 ، 4 ، 10 ، 14 ، 7 ، 8 ، 15 ، 1 و 11 است اما در این خصوص نیز پارادوکس هایی مشاهده می شود. به طور مثال منطقه 1 از نظر تعداد معاملات در رده نهم واقع شده است؛ در حالی که این منطقه یکی از سه منطقه دارای بیشترین تعداد آپارتمان های آماده فروش است. منطقه 3 نیز در کانون خرید و فروش نیست اما سهم قابل توجهی از واحدهای کلیدنخورده در آگهی های ملکی را به خود اختصاص می دهد. درخصوص منطقه 5 با وجود پیشتازی از نظر تعداد معاملات، حجم بالایی از واحدهای خالی شهر تهران را در بر می گیرد.

طبق آمار سال 1395 بالغ بر 490 هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود داشته و این در حالی است که تقاضا برای خرید ملک در تهران همواره وجود دارد و تنفس بخش عرضه فقط در دوره های پس از جهش قیمت اتفاق می افتد. در این شرایط کمبود آپارتمان های ریزمتراژ ارزان قیمت در بازار مسکن شهر تهران به شدت احساس می شود. گزارش های میدانی حاکی از آن است که فاصله عرضه تا فروش آپارتمان های کوچک متراژ و ارزان قیمت به مراتب کمتر از واحدهای بزرگ متراژ است و فشار تقاضایی در واحدهای کوچک مشاهده می شود که که سازندگان می توانند در تعریف پروژه های جدید به این موضوع توجه کنند.

در حال حاضر آپارتمان های کمتر از 900 میلیون تومان به عنوان بازه قیمتی در استطاعت، بیشترین فروش را از نظر قیمت کل در شهر تهران دارد اما با نقدینگی 300 تا 500 میلیون تومان هم می توان در محله هایی از تهران، خانه خریداری کرد. اگر نقدینگی شما 300 تا 500 میلیون تومان است بیشتر در مناطق جنوبی و بخش هایی از شرق تهران باید دنبال خانه بگردید. در صورتی که موجودی خود را به 650 میلیون تومان برسانید حق انتخاب بیشتری خواهید داشت و در محله های تهرانپارس و نارمک می توانید به دنبال خانه بالای 5 سال و حتی نوساز باشید. در صورتی که سن بنا برایتان اهمیت ندارد می توانید با 650 تا 700 میلیون تومان در پونک، جنت آباد، شهران، طرشت و بعضی دیگر از محله های واقع در غرب تهران آپارتمان با عمر بنا و موقعیت مختلف خریداری کرد.

بازار خرید و فروش خانه گرم شد

آذرماه سال جاری معاملات مسکن افزایش یافت و می توان گفت رونق به بازار مسکن رسید. آمار اتحادیه املاک تهران نشان می دهد قراردادهای خرید و فروش ملک در تهران نسبت به ماه قبل 128 درصد افزایش یافته است. کارشناسان عواملی همچون کاهش 6.6 درصدی قیمت طی پنج ماه اخیر، اتمام ماه صفر، نزدیک شدن به ماه های پایانی سال و نگرانی بابت تورم سیستماتیک سالیانه، تغییر نرخ بنزین، ثبات بازارهای رقیب، افزایش قیمت آهن آلات و نرخ دستمزد را از دلایل استقبال طرف تقاضا به بازار مسکن می دانند.

آذرماه 1398 در تهران 10 هزار و 849 قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل 128 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 22 درصد رشد نشان می دهد. واسطه های ملکی از ایجاد رونق غیرتورمی در بازار مسکن پایتخت خبر می دهند. برخلاف دوره های قبل که رشد معاملات با افزایش قیمت همراه بود، در این دوره قیمت ها ثابت مانده و فقط تخفیف بعضی فایل های زیرقیمت برداشته شده است.

در کل کشور نیز معاملات بالا رفته و بعد از فرایند 9 ماهه که تعداد قراردادها در جهت نزولی بود آذرماه معاملات به سطح سال گذشته رسید. آمار اتحادیه املاک گویای آن است که آذرماه 1398 در کل کشور 47 هزار و 99 قرارداد خرید و فروش ملک منعقد شده که نسبت به آبان ماه سال جاری 64 درصد افزایش و نسبت به آذرماه سال گذشته 3 درصد کاهش یافته است.

در بخش اجاره نیز آذرماه 1398 در شهر تهران 12 هزار و 6 اجاره نامه به امضا رسیده که نسبت به آبان ماه سال جاری 18 درصد افزایش و نسبت به آذرماه پارسال 2 درصد کاهش نشان می دهد. آذرماه 1398 در کل کشور نیز 45 هزار و 777 قرارداد اجاره منعقد شده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 24 و 12 درصد رشد یافته است.

واکنش خنثی بازار مسکن به قیمت های پیشنهادی

اولین واکنش گروهی از مالکان به تغییر نرخ بنزین به شکل برداشتن تخفیف از واحدهای آماده فروش بروز کرد اما افزایش قیمت در سطح کلی ایجاد نشده است. تلاش بعضی مالکان برای ایجاد جو روانی در بازار مسکن ناشی از تغییر نرخ بنزین با کمبود تقاضا به هدف مورد نظر نرسید. واسطه های ملکی از نوعی جنب وجوش برای ایجاد توهم قیمتی در بازار مسکن طی یک ماه اخیر خبر می دهند. معاملات نیز به طور محسوسی افزایش یافته اما کانون خرید و فروش در دامنه قیمتی 400 تا 700 میلیون تومان ارزیابی می شود. این دامنه سطح توان متقاضیان واقعی است، لذا هنوز نوسان گیران برای ورود به بازار متقاعد نشده اند.

با وجود این که سفته بازان معمولا بر موج های کوتاه مدت بازار مسکن سوارمی شوند، چشم انداز بازار شب عید با توجه به ظرفیت کنونی و تحلیل آینده، صعودی نیست. شوک اولیه ناشی از افزایش نرخ بنزین به 3000 تومان به شکل افزایش تقاضای خرید در بازار مسکن نمود پیدا کرد. با این وجود اصلاح قیمت ملک به شکلی که در دو سال گذشته مشاهده شد صورت نگرفت. البته بعضی فروشندگان فایل های با تخفیف، قیمت خود را به سطح میانگین منطقه ای رسانده اند. بدین شکل که طی یک ماه اخیر از تعداد فایل های زیر قیمت کاسته شده اما هنوز تعداد واحدهای عرضه شده حتی در این نوع فایل ها بیش از تقاضا است.

dorezamin.com: دور زمین | سفر به دور زمین هیچوقت اینقدر آسون نبوده! تور ارزان، تور لحظه آخری، اروپا، تور تایلند، تور مالزی، تور دبی، تور ترکیه

pariha.com: پریها: مجله اخبار، سرگرمی، ورزش، فال، پزشکی، سینما، هنر، گردشگری